concepts
01 | 2021
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Interview mit Frank G. Schmidt

„Das Arbeitsumfeld wird an Bedeutung gewinnen“

Immobilienentwickler wie die Hamburger Quantum AG müssen die Ansprüche von Mietern und Käufern weit antizipieren. Im Gespräch mit concepts-Chefredakteur Torsten Meise erläutert Co-Gründer Frank G. Schmidt, welche Veränderungsprozesse derzeit das Segment der Büroimmobilien prägen und wie sich die Coronapandemie auswirken wird.

conceptsHerr Schmidt, vor einem Jahr befand sich der Immobilienmarkt in einer absoluten Boomphase. Dann kam Corona, und plötzlich war die Luft weit­gehend raus aus dem Markt. Wie ist Ihr Unternehmen bislang durch die Pandemie gekommen?

Frank G. SchmidtWir sind relativ glimpflich durch das Jahr 2020 gekommen. Es gab keine Projektabbrüche, aber natürlich Verzö­gerungen, weil die ein oder andere Ent­scheidungsfindung länger gebraucht hat. Wir alle mussten uns mit der Situation arrangieren. Jetzt sehen wir: Der Wohnungs­markt ist überhaupt nicht betroffen, und im Gewerbemarkt haben zwar viele zunächst ihre Suche eingestellt, tauchen aber mittler­weile wieder regelmäßig am Markt auf.

conceptsMacht sich das in den Preisen bemerkbar?

Frank G. SchmidtJa, wobei die Situation von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich ist. In Berlin etwa ist das deutlich mehr zu spüren als in Hamburg, wo ich sagen würde, das Tempo der Vermietungen ist langsamer geworden, aber die Preise sind nicht wirklich günstiger.

conceptsWie ist Ihre Prognose für die nächste Zeit?

Frank G. SchmidtDas hängt von der Gesamtstim­mung ab. Ich glaube, dass 2021 ein relativ starkes Abbild des Vorjahres werden wird. Wir müssen einfach sehen, wie sich die wirtschaftliche Situation insgesamt ent­wickelt. Wenn ich mir beispielsweise die aktuellen Exportzahlen ansehe, dann bin ich doch eher optimistisch. Ich glaube, wenn die positiven Nachrichten wieder wahrgenommen werden und man nicht nur die traurigen Pandemiezahlen anschaut, dann wird sich das auch auf den gewerb­lichen Immobilienmarkt auswirken.

conceptsAber wenn das Thema Home­office weiterhin so bedeutsam bleibt, wer­den sich die Unternehmen da nicht überlegen, dass sie eigentlich gar nicht mehr so viel Fläche brauchen?

Frank G. SchmidtSchon als ich in der Immobilien­branche anfing, das war vor etwa 25 Jahren, hat mir jemand erzählt, dass das Büro ein aussterbendes Segment sein werde und zukünftig alle Menschen zu Hause arbei­ten würden. Das hat sich so nicht entwickelt. Jetzt ist der Begriff Homeoffice zwar gerade in aller Munde, aber ich sehe hier kein Entweder­-oder, sondern fast immer ein Sowohl-als-auch. Zu sagen, durch Corona fallen jetzt 30 Prozent der notwendigen Bürofläche weg, ist meiner Meinung nach falsch.

conceptsGerade die jungen Arbeitneh­merinnen und Arbeitnehmer legen viel Wert auf die Work-­Life­-Balance, praktizie­ren aber auch oft „Work-­Life­-Blending“, also die Auflösung der Grenze zwischen Arbeits-­ und Freizeit. Was bedeutet das für die Gewerbeimmobilien?

Frank G. SchmidtDie neue Generation will mehr Flexibilität haben. Die Digitalisierung und die Umstellung aufs Homeoffice haben an vielen Stellen sehr gut gezeigt, was alles möglich ist. Insofern werden sich viele Arbeitsabläufe und Prozesse verändern. Aber bedeutet das ein Aus fürs Büro? Aus meiner Sicht ganz klar: nein. Menschen wollen ins Büro. Vielleicht nicht unbedingt fünf Tage pro Woche, aber grundsätzlich ist die Kultur des Austauschs ein wichtiger Aspekt. Da kommt das Digitale ganz klar an seine Grenzen.

conceptsWie können wir uns das Büro der näheren Zukunft vorstellen? Ist das eher verspielt wie bei einem Start­-up, wird alles eine Lounge­-Optik haben oder doch eher konventionell gestaltet sein?

Frank G. SchmidtIch glaube, es wird eine Misch­form aus allem sein. Es wird Bereiche geben, die eher offenere Strukturen besit­zen. Und es wird auch Bereiche geben, in denen Lounge und Spielmobiliar eine Rolle spielen werden. Das Büro der Zukunft wird verschiedenen Anforderungen gerecht werden müssen. Wo habe ich die Möglichkeit, mich vernünftig zurückzu­ziehen? Wo kann ich in meinen Gruppen einen konstruktiven Austausch generieren? Was für mich ganz klar wachsen wird, ist der Anspruch, sich im Büro wohlfühlen zu wollen. Das bedeutet, dass es weitere Flächen mit höherer Aufenthaltsqualität geben wird, was am Ende nicht zu einer Flächenreduzierung, sondern tendenziell eher zu einer Flächenmehrung führt. Arbeiten und Leben gehen immer stärker ineinander über. Meines Erachtens wird dem Arbeitsumfeld damit eine viel größere Bedeutung zukommen.

conceptsHat dies auch Auswirkungen auf die technische Ausstattung?

Frank G. SchmidtIn der Bürowelt muss es heute eine Selbstverständlichkeit sein, dass ich mit meinen Arbeitsgerätschaften von A nach B wandern kann, ohne dass es in irgendeiner Form einen großartigen Zusatzaufwand bedeutet. Ich schnappe mir meinen Rechner und setze mich mit anderen Personen zusammen. Ich glaube, dass viele Bürogebäude, die in den letzten Jahren entstanden sind, sehr viel davon bieten und leisten. Der Grundstandard, der in den vergangenen zehn Jahren rea­lisiert wurde, ist schon sehr hoch.

conceptsWie wichtig ist in diesem Zusam­menhang Nachhaltigkeit?

Frank G. Schmidt Der größte Unterschied zu den Bürogebäuden von vor zehn Jahren ist für mich, dass man sehr intensiv über den Einsatz von Materialien nachdenkt. Das ist auch für Bauunternehmen von großer Bedeutung. Ich sehe bereits, dass Mieter die Frage stellen, wie es bei dem Gebäude mit dem CO2-­Verbrauch aussieht. Wie ist der ökologische Fußabdruck, passt das mit meiner Unternehmensidentität zusam­men? Wenn wir über die Qualität eines Gebäudes sprechen, kommen wir aus meiner Sicht nicht darum herum, die Bau­materialien intensiv in diese Gedankenwelt einzubeziehen.

conceptsWie flexibel müssen Büroflächen heute sein? Wie oft muss eine Immobilie in ihrem Lebenszyklus umgebaut werden?

Frank G. SchmidtEs ist heute normal, dass alle zwei bis drei Jahre etwa 15 bis 20 Prozent der Bürofläche verändert werden. Alle neuen Immobilien sind deshalb sehr umzugs- und veränderungsfreundlich gebaut. Vor allem die Technische Gebäude­ausstattung (TGA) ist so angelegt, dass der Umbauaufwand minimiert wird. Es ist ja Branchenusus, über die TGA-­Planer zu schimpfen. Tatsächlich ist es ein wahnsin­nig komplexes Gebiet, und zum überwie­genden Teil funktioniert das vernünftig. Noch einmal: Die wichtigste Veränderung für mich ist nicht die Technik, sondern dass die Leute fragen, ähnlich wie beim Auto: Was verbraucht das, was ich jetzt hier kaufe? Welche Qualität hat mein Büro, in dem ich lebe? Das ist noch weitgehend Neuland, hat und wird aber an Stellenwert gewinnen, darauf müssen sich alle Beteilig­ten einstellen. Das ist unsere Aufgabe, dass wir dort mehr als nur eine Schippe drauflegen müssen.


FRANK G. SCHMIDT
Der Vorstand der Quantum Immobilien AG gründete das Unternehmen 1999 gemeinsam mit Philipp Schmitz-Morkramer. Der Projektentwickler Quantum hat gemeinsam mit HOCHTIEF bereits zahlreiche Gebäude realisiert, zum Beispiel die Wohnbereiche der Hamburger Elbphilharmonie oder derzeit den Heinrich Campus in Düsseldorf.